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È possibile costituire un diritto reale di uso esclusivo su un’area condominiale a favore di un condomino?
Di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno dato risposta negativa a questa domanda, fugando i dubbi generati da pronunce contrastanti delle sezioni semplici (vedi Cass., Sez. Un., 17 dicembre 2020, n. 28972). In particolare, la Corte è giunta a tale conclusione evidenziando che nel nostro ordinamento vigono i principi di tipicità e del numero chiuso dei diritti reali, pertanto per potere dare vita ad un diritto reale su cosa altrui occorre ricondurlo ad uno degli schemi previsti dal codice civile.
Nel caso di specie si è tentato di ricondurre il diritto di uso esclusivo su un’area condominiale a favore del condominio al diritto reale d’uso o a quello di servitù, in entrambi i casi senza successo.
Lo schema del diritto d’uso, infatti, non è utilizzabile perché caratterizzato dalla incedibilità e dalla durata limitata nel tempo, oltre che dall’inerenza ai bisogni della famiglia; tutti elementi inidonei a dare vita ad un diritto perpetuo e cedibile su un’area condominiale a favore di un singolo condomino.
Allo stesso modo inutilizzabile è lo schema della servitù, nel quale il diritto di proprietà del proprietario del fondo servente (nel caso di specie i condomini) non può essere privato di ogni contenuto, come accadrebbe nel caso di cui si discute.
Esclusa la riconducibilità della fattispecie alle ipotesi tipiche di diritti reali, nonché la possibilità di costituire diritti reali innominati, dunque, la Corte si è interrogata sulle sorti di una pattuizione di tal genere.
Ad avviso delle Sezioni Unite, a fronte della nullità della pattuizione diretta a costituire un diritto reale atipico, sarebbe possibile applicare gli istituti della nullità parziale e della conversione del contratto nullo, riconducendo il diritto d’uso esclusivo al diritto d’uso codicistico o ad un diritto d’uso di natura obbligatoria, purché ciò corrisponda all’interesse delle parti.
Lo studio legale Alfano-Falcone ha maturato negli anni un’ampia esperienza nell'ambito degli istituti del condominio e dei diritti reali.
Avv. Luigi Cambiaso
Al contratto concluso tra un professionista e l’amministratore di condominio, per conto dei condomini, si applica la disciplina a tutela del consumatore? Un consolidato orientamento della Corte di Cassazione ritiene che al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale. Il Tribunale di Milano, tuttavia, ha recentemente dubitato della correttezza di tale conclusione, rimettendo la questione in via pregiudiziale alla Corte di giustizia dell'Unione Europea. La Corte di Giustizia, nel 2020, ha anzitutto ricordato che ai sensi della direttiva n. 93 del 2013, la nozione di 'consumatore' deve intendersi riferita a qualsiasi persona fisica che, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale' Pertanto, ad avviso della CGUE, poiché il condominio non rientra nella nozione di persona fisica, allo stesso modo non può essere considerato consumatore ai fini dell’applicazione della direttiva citata. Allo stesso tempo, però, la Corte ha affermato che una giurisprudenza nazionale come quella della Corte di cassazione, che applica ai predetti contratti la disciplina a tutela del consumatore, non viola il diritto dell’Unione Europea, poiché gli Stati membri possono decidere di estendere l'applicazione delle norme della suddetta direttiva a soggetti che non siano consumatori ai sensi della stessa. Avv. Luigi Cambiaso
Al contratto concluso tra un professionista e l’amministratore di condominio, per conto dei condomini, si applica la disciplina a tutela del consumatore? Un consolidato orientamento della Corte di Cassazione ritiene che al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale. Il Tribunale di Milano, tuttavia, ha recentemente dubitato della correttezza di tale conclusione, rimettendo la questione in via pregiudiziale alla Corte di giustizia dell'Unione Europea. La Corte di Giustizia, nel 2020, ha anzitutto ricordato che ai sensi della direttiva n. 93 del 2013, la nozione di 'consumatore' deve intendersi riferita a qualsiasi persona fisica che, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale' Pertanto, ad avviso della CGUE, poiché il condominio non rientra nella nozione di persona fisica, allo stesso modo non può essere considerato consumatore ai fini dell’applicazione della direttiva citata. Allo stesso tempo, però, la Corte ha affermato che una giurisprudenza nazionale come quella della Corte di cassazione, che applica ai predetti contratti la disciplina a tutela del consumatore, non viola il diritto dell’Unione Europea, poiché gli Stati membri possono decidere di estendere l'applicazione delle norme della suddetta direttiva a soggetti che non siano consumatori ai sensi della stessa. Avv. Luigi Cambiaso
Gli usi civici nascono a seguito della disgregazione dell’Impero Romano d’Occidente, con la. contrapposizione del c.d. dominio utile (effettivo esercizio del diritto) al c.d. dominio diretto(effettiva titolarità del diritto). Ad esercitarli sono concretamente individui, ma non per sé, bensì come membri di una collettività. Gli usi civici possono gravare sia su beni privati che su beni pubblici (cioè beni che a loro volta appartengono ad enti collettivi, solitamente i comuni), nel primo caso vengono detti usi civici in re aliena, nel secondo usi civici in re propria. Con la Legge n. 1776/1927 il legislatore ha manifestato l’intenzione di superare gli usi civici gravanti su beni privati, prevedendone la liquidazione, con compensazione delle comunità che ne beneficiavano. Tuttavia, negli anni più recenti, con la Legge n. 168/2017, gli usi civici sono stati valorizzati nella consapevolezza delle loro funzioni di rilievo costituzionale: tutela del paesaggio, dell’ambiente e della funzione sociale della proprietà privata. Pur non superando il procedimento di liquidazione previsto nel 1927, si è comunque deciso di introdurre alcune garanzie nei confronti dei beni privati gravati da usi civici: essi sono stati sottoposti a vincolo paesaggistico e sono stati resi inalienabili. Sulla previsione di inalienabilità si è pronunciata, tuttavia, la Corte costituzionale, dichiarandone la illegittimità costituzionale per violazione dell’art. 42 Cost., poiché ritenuta eccessivamente omprimente del diritto di proprietà e non giustificata dalle esigenze di tutela dei beni, pienamente soddisfatte dall’apposizione del vincolo paesaggistico. Di conseguenza, i beni privati gravati da usi civici sono oggi alienabili. I beni gravati da usi civici in re propria, dal canto loro, sono stati oggetto di una pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di cassazione riguardante il tema della loro espropriabilità per pubblica utilità. In merito si è detto che se, da un lato, è vero che l’uso civico ha una funzione pubblicistica, perché preserva interessi generali, dall’altro lato, l’espropriazione per pubblica utilità è ammessa laddove le ragioni di pubblica utilità correlate alla realizzazione dell’opera pubblica su quel terreno prevalgono sulle ragioni sottese alla conservazione dell’uso civico. Le Sezioni Unite, inoltre, hanno affermato la necessità di un formale provvedimento di sdemanializzazione, la cui mancanza rende invalido il successivo provvedimento espropriativo, che non può determinare l’estinzione dell’uso civico ed il trasferimento dei relativi diritti sull’indennità di espropriazione. Avv. Luigi Cambiaso
Sul punto, come rilevato dall’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite, si erano delineati due contrapporti orientamenti. Il primo orientamento affermava che, per il principio dell'accessione (art. 934 cod. civ.), la costruzione su suolo comune è anch'essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (art. 1350 cod. civ.); pertanto, per l'attribuzione in proprietà esclusiva, ai contitolari dell'area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano, sia il relativo accordo verbale, sia il proporzionale diverso contributo alle spese (Cass. Civ. n. 11120/1997). Un secondo e più recente orientamento – fatto proprio dai giudici di merito – invece, affermava che la disciplina sull'accessione, contenuta nell'art. 934 cod. civ., si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui, mentre alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applica tale disciplina, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia realizzata in conformità a detta disciplina, ossia con il rispetto delle norme che dettano i limiti che ciascun comproprietario deve osservare nell'uso della cosa comune, mentre le opere abusivamente realizzate non possono considerarsi beni condominiali per accessione, ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica (Cass. Civ. n. 4120/2001; Cass. Civ. n. 7523/2007). Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, dirimendo il contrasto giurisprudenziale, hanno ritenuto di dover dare continuità al primo dei suddetti orientamenti, affermando che la costruzione realizzata da uno solo dei comproprietari sul fondo comune è anch’essa comune, per effetto del principio della accessione (art. 934 cod.civ.). È fatto salvo, però, il diverso accordo concluso e redatto dagli interessati in forma scritta ad substantiam (Cass. civ., Sez. Un., n. 3873/2018). Avv. Luigi Cambiaso
Secondo quanto previsto dal comma XIV dell'art. 1129 del codice civile l'amministratore condominiale, all'atto della accettazione della sua nomina e degli eventuali rinnovi, deve specificare in maniera analitica l'importo del compenso richiesto per lo svolgimento del suo incarico. Poiché tale specificazione è prevista a pena di nullità, ne consegue che l'amministratore, in difetto di tale dichiarazione, non ha diritto al pagamento del compenso . Inoltre, e si tratta di una questione ancora più grave per l'intero condominio, diventano inefficaci tutti gli atti compiuti dall'amministratore nel corso della sua attività, quali convocazioni di assemblea, diffide, recupero crediti, bilanci. Questo emerge dall'ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione Sesta Civile, n. 12927 del 22/04/2022, che ha affrontato proprio la questione delle conseguenze della nullità della nomina dell'amministratore condominiale. Sarà, quindi, buona norma, sia nell'interesse del nominando amministratore condominiale sia di tutti i condomini, pretendere dall'amministratore, al momento della accettazione della sua nomina, la consegna di un preventivo nel quale vengano specificate in maniera analitica tutte le voci del compenso richiesto, sia per la gestione ordinaria del Condominio sia per quella straordinaria. Poiché, naturalmente, il compenso richiesto dovrà essere approvato dai condomini, è più che opportuno che vengano allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea che dovrà decidere sulla nomina i preventivi dei possibili candidati, in modo che al momento dell'accettazione della carica da parte dell'amministratore nominato sussistano tutti i requisiti della nomina stessa. Questo eviterà in futuro questioni sia in ordine al compenso dell'amministratore sia in ordine alla validità degli atti compiuti dallo stesso, per una serena gestione condominiale. Avv. Francesco Alfano
L’istituto dell’impresa familiare regolamenta i rapporti all’interno della famiglia, allorquando un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado e convivente more uxorio) presti in modo continuativo la propria attività di lavoro nella famiglia o nella stessa impresa. L’impresa si costituisce in base alla volontà dei familiari, manifestata tramite accordo o comportamento concludente; non è necessario, dunque, uno specifico atto costitutivo dell'impresa familiare. La stipula di un atto costitutivo, nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, tuttavia, si rende necessaria al fine di godere dei benefici fiscali riservati alle imprese familiari. Così come accade per l’atto costitutivo, pertanto, di regola lo scioglimento dell’impresa familiare avviene mediante la stipula di un apposito accordo, nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, da parte di tutti i partecipanti. Tuttavia, ove uno dei partecipanti all’impresa familiare voglia rinunciare alla sua partecipazione all'impresa, senza però coinvolgere gli altri, può anche optare per l’esercizio del diritto di recesso unilaterale. Infatti, sia la dottrina che la giurisprudenza concordano nel ritenere ammissibile il recesso unilaterale dall’impresa familiare, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, da parte del partecipante (cfr. C. Cass. n. 13390/1992). Lo studio legale Alfano-Falcone ha recentemente assistito un cliente nella pratica di recesso unilaterale dall’impresa familiare, anche in fase di stipula della relativa scrittura privata autenticata di fronte al Notaio. Avv. Luigi Cambiaso
Alcune sentenze di merito hanno stabilito che in tema di accertamento la proroga di 85 giorni, prevista dall'art. 67 d.l. 18/2020 e legata alla pandemia da Covid-19, non produce un effetto a cascata sulle annualità successive (da ultimo CGT di primo grado Latina, 25 ottobre 2023, n. 974). Infatti, se, da un lato, l’art. 67 d.l. 18/2020 prevede la sospensione dall'8 marzo 2020 al 31 maggio 2020 dei termini relativi alle attività di liquidazione, controllo, accertamento e riscossione, nonché una proroga di 85 giorni per i termini di prescrizione e decadenza. Dall’altro lato, il co. 4 dello stesso art. 67 cit. rinvia all'art. 12, co. 1, d.lgs. 159/2015 che prevede che la sospensione può operare solo con riferimento all'anno in cui si è verificato l'evento eccezionale e non a cascata sulle annualità successive. Pertanto, la sospensione citata fa esclusivo riferimento ai termini di prescrizione e decadenza che scadono entro il 31 dicembre 2020, ovvero l’anno in cui è disposta la sospensione degli adempimenti e dei versamenti tributari per eventi eccezionali o, in caso di presentazione di dichiarazione mediante il Mod. Unico 2016, al periodo d'imposta 2015 o ancora, in caso di omessa presentazione della dichiarazione, al 2014. Una proroga generalizzata, cioè applicabile ad ogni diritto il cui termine di prescrizione sia destinato a transitare per il 2020, senza però scadere in tale annualità, sarebbe ingiustificata e andrebbe contro la ratio stessa che ha ispirato la proroga: non gravare sui contribuenti nel periodo colpito dall'evento eccezionale senza però intralciare l'attività degli uffici finanziari. Lo studio legale Alfano-Falcone ha recentemente patrocinato in un giudizio relativo all’impugnazione di cartelle di pagamento emesse dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione sulla base di pretese tributarie ormai cadute in prescrizione. Avv. Luigi Cambiaso
La legge (art. 12 bis L. 898 del 1970) prevede la possibilità per il coniuge divorziato , titolare di assegno divorzile e non passato a nuove nozze, di ottenere una percentuale pari al 40% dell’indennità di fine rapporto (TFR) percepita dall'altro coniuge all'atto della cessazione del rapporto di lavoro. La percentuale va calcolata in base alla durata del matrimonio e agli anni in cui il rapporto di lavoro è coinciso con il matrimonio. La norma trova fondamento nel principio di solidarietà tra i coniugi di cui all'art. 143 c.c., ritenendo il TFR un'entità economica maturata dall'ex coniuge nel corso del rapporto di lavoro durante il matrimonio. Per ottenere il riconoscimento di tale diritto al coniuge divorziato devono sussistere due presupposti: la titolarità dell'assegno divorzile con cadenza periodica (non una tantum) e lo stato civile libero. In presenza di tali presupposti l'ex coniuge che voglia ottenere la quota di T.F.R. spettantegli dovrà proporre ricorso ex art. 12 bis l. 898/1970 al Tribunale competente chiedendo al Giudice di disporre in proprio favore l'attribuzione della quota percentuale dell'indennità di fine rapporto dovuta all'ex coniuge e, nel caso in cui il lavoratore non l'abbia ancora percepita, di ordinare al datore di lavoro il pagamento della percentuale tenendo conto, nei parametri di calcolo, del periodo in cui il matrimonio è coinciso con il rapporto di lavoro, e quindi della data di assunzione dell'ex coniuge lavoratore e della data della sentenza di divorzio. Avv. Angela Falcone
In caso di risposta affermativa, che natura ha questo diritto e con quale maggioranza va assunta la relativa delibera assembleare? È del tutto pacifico, secondo le Sezioni Unite (sentenza n. 8434/2020), che il condominio può concedere a terzi il diritto di installare impianti radiotelefonici sul lastrico solare. Inoltre, è altrettanto chiaro che i ripetitori sono considerabili beni immobili ai sensi dell’art. 812, co. 2, c.c., in quanto “altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio”. Pertanto, l’operazione può avvenire sia costituendo un diritto reale di superficie a favore del terzo che dando vita ad un diritto personale di godimento. Al fine di cogliere in concreto la natura del diritto del terzo occorrerà confrontare l’intenzione delle parti con le caratteristiche tipiche dell’una e dell’altra soluzione. In particolare, solitamente l’intenzione delle parti in questi casi è quella di dare vita ad un diritto temporalmente limitato, circostanza di per sé compatibile sia con l’opzione del diritto di superficie (che può essere concesso a termine) che con quella del diritto personale di godimento. Senonché, di regola, il terzo che installa il ripetitore, alla scadenza del contratto, intende mantenerne la proprietà, magari per installarlo altrove. Circostanza, questa, maggiormente compatibile con l’ipotesi del diritto personale di godimento, considerando che di regola il diritto di superficie alla scadenza comporta l’acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del fondo. Pertanto, secondo la Corte, il contratto avente ad oggetto la concessione totale o parziale, a titolo oneroso, del godimento del lastrico solare di un fabbricato, allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di un ripetitore di segnale, va ricondotto allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori. Tale contratto atipico, tuttavia, presenta molti profili di somiglianza con quello tipico di locazione, dal quale si differenzia in quanto il suo oggetto è più ristretto, limitandosi al diritto di appoggiare una costruzione sull’edificio. Pur con questa differenza, al contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori è applicabile la disciplina dettata in tema di opponibilità della locazione al terzo acquirente e di trascrizione del contratto di locazione ultranovennale. Infine, per rispondere alla seconda domanda, va considerato che ai fini della costituzione di un diritto reale di superficie o della stipula di un contratto di locazione ultranovennale occorre l’assenso unanime dell’assemblea dei condomini. Mentre, nel caso di locazione infranovennale è sufficiente l’assenso della maggioranza dell’assemblea. Secondo la Corte, pertanto, l’adozione della delibera a maggioranza può comportare la riqualificazione del contratto come locazione infranovennale. Lo studio legale Alfano-Falcone ha maturato negli anni un’ampia esperienza nei contenziosi relativi agli istituti del condominio e dei diritti reali. Avv. Luigi Cambiaso
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